Сравниваем два рынка курортной/инвестиционной недвижимости в одном ценовом коридоре — $200,000–400,000. Для инвестора это означает разные классы активов: в Испании на этот бюджет — компактная квартира в некурортном ядре; на Бали — вилла или апартамент с частным бассейном в сложившейся туристической локации.
| Показатель | Бали | Испания |
|---|---|---|
| Что купить за бюджет | Вилла/апартамент, частный бассейн, 45–90 м² | Квартира 2–4 комн. 47–145 м² (Коста-Бланка) / 1–2 комн. 31–94 м² (Коста-дель-Соль) |
| Цена/м² популярных локаций | $1,558–3,500 | €2,553–5,956 (≈$2,750–6,400) |
| Чистая доходность аренды | 10.5–15.6% | 3–5.5% |
| Рост цены 2021–2026 | +78–190% по локациям | умеренный, замедляющийся |
| Титул для иностранца | Leasehold, физлицо, без PT PMA | Freehold, полное владение |
| Происхождение средств | Банковский KYC при переводе | Origin of funds встроен в сделку (нотариус, Ley 10/2010) |
| Виза за инвестицию | Не даёт резидентства | Golden Visa закрыта 03.04.2025 |
| Краткосрочная аренда | Разрешена, регулирование мягче | Барселона/Малага — новые лицензии не выдаются |
Источники по каждой строке — в соответствующих разделах и в конце документа.
Что можно купить и какую доходность это даёт — главный практический вопрос инвестора с фиксированным бюджетом.
Бали — фактическая доходность 4 живых офферов True Real Estate в этом ценовом сегменте (собственные финмодели). Испания — усреднённые рыночные ориентиры по региону, не конкретный объект (invest-spain-property.com, vista-mundo.com, 2026). Методологии не идентичны — сопоставление по порядку величин.
Бали: вилла/апартамент с частным бассейном, 45–90 м², в Чангу/Убуде/Буките/Сануре. Цена/м²: Убуд $1,558–2,200, Санур $1,600–1,800, Чангу $2,900–3,500, Букит/Улувату $3,200–3,500 Magnum Estate 2026.
Испания: квартира без бассейна, чаще без прямого моря за этот бюджет. Коста-Бланка — просторнее (65–145 м²) при цене/м² €2,553–2,759; Коста-дель-Соль — компактнее (31–94 м²) при цене/м² €3,938–5,956 Idealista/Fotocasa/Tinsa, август 2026.
Бали. Leasehold (Hak Sewa) — договор аренды земли на длительный срок (типично 25–30 лет с опциями продления), оформляется напрямую на физлицо-иностранца, без порога инвестиций, без визы/резидентства, без обязательного PT PMA Paradyse Homes 2026. PT PMA (капитал ≈$155K) нужен только для более сложной структуры HGB.
Испания. Freehold (Registro de la Propiedad) — один из самых зрелых титульных режимов в мире, полное владение без ограничений для покупателей вне ЕС, нужен только номер NIE CA Estates Marbella 2026.
Испания. Закон Ley 10/2010 (AML) обязывает банк и нотариуса на этапе самой сделки зафиксировать происхождение средств: для зарплатных накоплений — 6–12 месяцев выписок и налоговых деклараций; для продажи актива — акт продажи и подтверждение получения; для наследства/дарения — отдельный пакет документов Ley 10/2010. Сложные случаи добавляют недели к сделке. Golden Visa закрыта с 3 апреля 2025 — инвестиция в недвижимость больше не даёт резидентства Pellicer Heredia. Налог на аренду для нерезидента вне ЕС — 24% (IRNR); с 2025 суд подтвердил право вычитать расходы, практика ещё уточняется. Предложенный 100%-налог на покупателей не из ЕС — не принят, снят с активной повестки на сентябрь 2026, но формально не отменён Bravos Estate.
Бали. Прямого аналога испанскому «origin of funds через нотариуса на сделке» нет — но индонезийские банки применяют собственную высокую степень проверки (KYC/PPATK) при входящем переводе $200-400K, местами более «ручную», зависящую от конкретного банковского офицера, чем в Европе Paradyse Homes — PPATK.
Испания. Регулирование резко ужесточается по городам: Барселона не продлевает лицензии HUT, полный запрет краткосрочной аренды к ноябрю 2028 Reuters; Малага ввела мораторий на новые регистрации VUT. Купить объект без уже действующей лицензии — риск не получить право на легальную сдачу.
Бали. Единого национального моратория уровня Барселоны не найдено — регулирование существует через локальные органы, но менее фрагментировано историческими прецедентами полного запрета.
Источник: Bali Villa Select price heatmap 2021-2026. Прямого сопоставимого 5-летнего % по Испании для этого сегмента в открытых источниках не найдено; общий индекс INE показывает устойчивый, но не взрывной рост.
Ликвидность выхода: leasehold на Бали с истекающим сроком технически теряет часть стоимости к концу срока (decay) — учитывается в финмоделях компании отдельно. В Испании — глубочайший и самый развитый вторичный рынок недвижимости в Европе, freehold decay не имеет.
| Бали | Испания | |
|---|---|---|
| Валюта | IDR, доход часто в USD-прайсинге курортных объектов | EUR — стабильная резервная валюта |
| Титул | Leasehold, отработан, не freehold | Freehold — максимальная предсказуемость |
| Юрисдикция | Индонезия, суверенное гос-во G20 | Испания, ЕС + еврозона |
| Специфический риск | Decay к концу срока leasehold; локальная перегрузка отдельных локаций | Регуляторное сжатие краткосрочной аренды; налог non-EU в законодательной очереди |
У каждого направления есть конкретные слабости.
Вывод. Оба рынка дают иностранцу законный путь владения в этом бюджете, но с разной архитектурой актива. Испания выигрывает по глубине титула (freehold) и зрелости юридической инфраструктуры. Бали в этом же ценовом коридоре даёт принципиально другой физический актив (вилла с бассейном против городской квартиры) и кратно более высокую документированную доходность по факту сделок компании (10.5–15.6% против 3–5.5% net) — при более простом входе (leasehold без PT PMA, без встроенной в сделку origin-of-funds процедуры). Для инвестора, у которого приоритет — денежный поток от аренды в рамках одного бюджета, разница в цифрах существенная; для инвестора, для которого приоритет — юридическая простота выхода и freehold-титул в ЕС, довод складывается иначе.
1. Данные по Испании — рыночные агрегаторы (Idealista, Fotocasa, Tinsa, отраслевые блоги) и AML-первоисточник Ley 10/2010; официальной государственной статистики по региональным ценам/доходности за этот сегмент в открытом доступе не найдено, только общий индекс INE.
2. Данные по Бали — рыночные агентские отчёты (Magnum Estate, Bali Villa Select) для цен/роста + собственные живые финмодели True Real Estate (4 объекта, не выборка «средний рынок»).
3. Курс EUR/USD ~1.08, снимок сентябрь 2026.
4. Разница методологии доходности: испанские net yield — расчётные рыночные ориентиры; балийские — фактические цифры конкретных сделок компании. Не сравнивать как «яблоки к яблокам» без этой оговорки.
5. Краткосрочная аренда на Бали по районам — не собран детальный реестр локальных ограничений.
6. Снимок всех источников — 8 сентября 2026; регуляторные статусы (100%-налог Испании, Golden Visa) могут измениться к моменту чтения.